内幕曝光:不将房地产作为刺激手段 不应与政策继续收紧划等号

内幕曝光:不将房地产作为刺激手段 不应与政策继续收紧划等号

如果说是房地产行业某一个指标的下行可以理解为行业调整,而产业链各个环节均持续下行,在一定程度上就可以认为行业“拐点”已经初现。一旦全行业下行趋势确立,将对市场的稳定形成负面影响。

从发达国家的经验来看,房地产市场长期稳定离不开基础性的法律制度,因此,构建长效调控机制意义重大。长效机制也是中国房地产业长期健康发展的基本保证,目前已经进入试点阶段。从长效调控设计机制来看,需要注意以下四点:

从土地供应结构来看,中国的土地供应中的非住宅用地供应明显偏多,导致住宅供应相对紧张。不合理的土地供应已经给商业用房销售造成了巨大的压力,从表7中可以看出中国一线城市2019年10月商业用房的去化周期已经达到了47.21个月,上海更是超过100个月之久。

通过一个城市成交的土地规划建筑面积和成交的商品住宅这两个数据,可以计算一个城市潜在住房供应量增减变化的情况。自本轮调控政策出台的2016年至今(2019年9月),土地的供需差距比例较高的前25个城市中15个城市是中西部城市,并且也有15个城市为三四线城市。这些城市的人口支撑也相对较弱,除了西安、郑州等因为人才落户政策促成的人口增长较为明显外,其他城市常住人口增速整体较低,甚至乌鲁木齐还出现常住人口大量减少的情况。与此形成明显对照的是一线城市和东部核心二三线城市,土地的供需比例整体为负值,也就是意味着这些区域供给明显小于需求,尤其是常住人口增长量较大的比如深圳、广州、佛山、青岛、合肥、厦门、泉州等城市(见表6)。

数据来源:wind 同策研究院整理

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房地产调控不是压制房地产市场的发展,而是使房地产市场发展相对可控、与整体经济发展水平相适应、供给和需求相协调。长期来看,这也将促进中国经济的健康持续发展。今年7月30日政治局会议重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全国住房城乡建设工作会议上,住建部有关负责人就表示,对2019年房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,促进房地产市场平稳健康发展。因此,“稳”是房地产市场健康发展的重要评判标准,供给端的调控是房地产市场稳定的基础。因此,供给端调控要注意以下几个方面:

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(2)房地产对于投资的贡献

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需求端调控由于操作较易且见效较快,往往是房地产调控的主要手段,但是需求端调控容易导致购房者的主动规避,单一的需求调控还会使购房者对房价的预期越来越高,调控难度越来越大。而且无论从短期还是长期来看,中国房地产需求仍然处在相对高位,单纯压制需求并不能从根本上解决问题。实践证明,供需结合的调控方式才更加有效。保证房地产开发投资的合理增长并坚持限购限贷不放松就是这一调控思路的具体体现。只有供给稳定,才能保证房价的稳定,进而确保预期和地价的稳定。供需调控相结合才能实现房地产业的健康发展。

目前房企融资在全面收紧,尤其是银保监会发布关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知(银保监发〔2019〕23号)后,房企融资进入强调控阶段,信托、基金等金融机构对于房企融资全面收紧。打击房企违规融资完全正确,但也应满足房企正常、合理的融资需求,以保证合适的投资水平。要积极响应中央关于一城一策、因城施策的政策方针,对于人口仍在持续流入、产业基础好的大中城市的房地产项目应该支持合理必要的融资需求;对于人口持续流出、产业基础较差的收缩型城市,要严控资金流入,甚至加大调控力度。对于国家政策扶持的重点领域相关的房地产项目也要予以积极支持,例如长租公寓类和商办存量物业改租赁住房的相关项目。

图1 房地产开发投资与商品房待售面积之间的关系

同时,中国家庭结构也在发生变化。

近年来随着房地产市场调控的加强,房地产开发企业行业集中度不断升高。2018年TOP10房企的市场集中度达到26.89%,较2014年增加了9.97个百分点,TOP10-20、TOP30-50、TOP50-100的集中度均大幅提高,TOP100的市场集中度在2017年已经超过50%,2018年达到66.73%,房地产开发企业的头部效应越来越明显。

市场集中度的上升意味着中小房地产企业倒闭或者退出市场。近年来房地产行业并购规模不断增加。2019年1-9月份并购案例为173例,规模为818.5亿元,2018年并购案例312例,并购规模2557.9亿元。单个项目并购规模呈现出小型化趋势,一定程度上反映出小型房地产企业被并购的风险越来越大。房地产行业过度集中会造成行业“寡头”的形成,他们对于房地产行业的量价控制能力会不断提高,由于自身资金及资源的优势,他们能够适应不同情况下的宏观调控政策,在一定程度上削弱房地产调控政策的效果。

(5)供给不足将会冲击房价的稳定

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利用市场租金法重新评估中国房地产行业增加值后,2018年房地产行业对于经济增长的贡献达到12.73%,仍然是经济平稳运行的一块“压舱石”。即使是经历过房价泡沫破灭的日本,经历过次债危机的美国,房地产对其经济的贡献率也依然较高,二者基本稳定在12-13%左右。目前中国房地产业对经济的贡献基本与二者相当,但是从经济发展阶段来看,中国目前正处于快速城镇化和高速工业化的进程中,房地产市场的需求仍处于增长阶段,高于美国和日本等发达国家。

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长期来看(1998-2017年),中国城镇人口与建成区面积具有高度相关关系,二者相关系数达到99.6%。根据城镇化及人口发展趋势,可以推算2030年中国建成区面积将会达到77346.09平方公里,较2017年增加21120.71平方公里,折算到每年建成区面积要增加1624.67平方公里。2008年-2017年居住用地面积占建成区的面积比例基本保持在31%左右的水平。按照这个比例来测算的话,未来每年要新增居住用地503.65平方公里。自本轮调控以来,2015-2017年年均新增居住用地仅为398.74平方公里,远远低于市场的需求水平。按照以往的规律,2019-2030年土地市场的供给整体将低于市场的需求,缺口在24.8亿平米左右。

(1)目前房地产业链条正在形成“拐点”

根据2030年中国城镇化率预期目标为75%来计算,将新增2.15亿城镇人口。按照目前的户均2.99人计算,新增户数为7191万户;如果按照户均人数2.77人计算,新增户数为7762万户。家庭结构的变化就会导致城市户数增加571万户。如果考虑到当前存量家庭户数的变化,当前城镇人口为8.31亿人,按照户均2.99人可以计算出家庭户数为27793万户。当户均人数下降为2.77人后,家庭户数变为30000户,户数增加2207万户。综合来看,家庭结构的变化就会导致家庭户数增加2778万户。按照户均100平米来计算,要增加27.78亿平米的住房需求。这意味着2019-2030年,中国年均仍然需要增加13.93亿平米的住房(如果折旧按30年计算,则为20.11亿平米),而中国2010-2015,2016-2018年的年均新建住宅成交量为10.15亿平米和14.34亿平米。如果考虑到住房改善的需求,中国未来的新房建设需求还会更大。在住房需求没有明显下行的情况下压制供给,会造成未来供需失衡,并最终推高房价。

从人口结构性来看,东部区域人口基数较大,2018年达到5.38亿,约占全国总人口的38.52%;中部区域人口为3.71亿,占比为26.6%;西部区域人口为3.80亿,占比为27.2%。东部区域2010-2018年间常住人口增长率整体较高,并且超过全国平均水平(4.06%),中、西部区域除了部分少数民族比较集中的省份,由于基数较小,增速明显较高外,整体增速要低于东部区域。如果中西部区域过度投资,仍然会有供应过剩的风险(见表5)。如果东部区域投资放缓,有可能造成供应不足,形成房价上涨的压力。

2019年11月16日,融易快讯,中国人民银行发布的2019年第三季度货币政策执行报告提及,“按照‘因城施策’的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。不作为刺激手段不应与政策继续收紧画上等号。目前房地产业在中国经济中仍有着重要地位,在地产拐点逐步行成的背景下,房地产调控不应再大幅收紧,保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的。

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