最新国内新闻: 房企分化进行时

  2016年和2017年是房企签约销售快速增长的两年,尤其是在拿地高潮的2016年地王频出,2019年房企开始结算的恰好就主要是2017年和2016年销售的楼盘。因此可以说,目前房企业绩的稳定并不意外。

  同期,全国商品住宅销售额分别约为6.24万亿元、7.28万亿元、9.9万亿元、10.78万亿元12.64万亿元,同比增幅分别约为-7.8%、16.6%、36.2%、8.89%和14.7%。

  国信证券认为,由于预售制度,导致“存货周转天数”这个指标反映的并不是当期预售层面的库存去化能力。另一个指标,即回款存货比=销售商品、提供劳务获得的现金/期末存货,可以更真实地反映房企去库存的能力,该比率越大,说明当期预售回款层面的去化速度越快,2019年三季度行业的回款存货比为21%,而2019年二季度仅10%左右,表明从预售回款层面,房地产板块三季度去化速度明显加快。

  即3年后的2018年,前10强房企的市占率已经近乎2016年时行业30强的水平了;2016年时百强房企的市场规模尚且不到45%,2018年已经直奔7成市场份额而去。

  2016年时,行业销售前30的房企市占率为28.81%,前50强的市占率为34.59%,前100强的市场占比为43.92%,与3年前相比,市占率虽然都有不同程度的增长,但变化并不明显,规模房企的市场规模并没有体现出绝对的优势。

  本刊记者 杨现华/文

  在规模相对稳定的空间里,头部企业并没有停止扩张的步伐,而且集中度会进一步提升。

  受益于集中度提升,一二线房企营收涨幅明显高于三线房企。华创证券表示,这主要由于一二线房企加速扩张以及集中度提升所致,而尾部房企在逐步淘汰,符合市场整体走势和预期。

  因此,在房地产销售面积增速近乎停滞,销售额也回归常态的前提下,行业的规模红利正在渐渐褪去。

  2014-2018年,全国商品住宅销售面积分别约为10.52亿平方米、11.24亿平方米、 13.8亿平方米、14.47亿平方米和14.79亿平方米,同比增幅分别约为-9.1%、6.9%、22.4%、4.9%和2.2%。

  在经历了狂飙突进的3年后,进入2019年,无论是销售面积还是销售金额,房地产的增速都明显放缓了。这就是说,在一个规模变化不再大起大落的行业中,挤压式的增长不可避免。

  不难发现,自本轮去库存以来,房地产板块从2015年开始经历了量价齐升的高景气周期,销售面积和销售额都有了优异的增长,尤其是销售额的增速好于销售面积的增长,即单位售价更高了。

  在行业整体业绩向好的同时,房企内部也有所分化。头部房企愈发彰显优势,中小房企更加困难,业绩分化持续上演中。

  增长仍是主基调

  根据海通证券统计,2019年前3个季度,A股房地产企业营业总收入为14712.8亿元,同比增长23.22%,增速比2019年上半年有所提升;销售毛利率方面,2019年前三个季度,行业销售毛利率为13.3%,比2019年上半年有所回落。

  此外,无论是毛利率、净利率或者费用率,一二线房企也都优于三线房企。三线房企仅在资产负债率方面表现优于一二线房企,但在扣除预收账款等影响后,三线房企负债率再度逊色。

  但随着去库存告一段落、棚改货币化退潮和居民负担加重等一系列原因的影响,三四线楼市率先降温。住宅销售面积增幅已经大幅回落,仅仅保持了弱增长,销售额虽然守住了两位数的增速,但也较前期明显回落,表明房地产行业正在告别高增长,回归平稳期。

  但是,由于房地产预售制度的存在,开发商的存货中存在一定比例的已经预售项目。一般情况下,房企的土地储备包括已售未结项目、在建项目和拟开发项目。在存货构成中,开发商的主要存货就是开发成本和开发产品。

  2019年的业绩主要源于2017年甚至是2016年的签约销售,彼时正是房地产行业量价齐升之时。因此,房企目前良好的业绩是前期销售开始在报表上陆续体现的结果。

  海通证券认为,房地产企业库存增速回落与2019年下半年以来企业减缓拿地有一定关系。

  到了2018年,行业前10的房企集中度达到了26.9%,较3年前提高超过8个百分点。从更广的范围来看,留给中小房企的生存空间已经不多了。

  对于未来行业销售,中金认为,融易快讯,2020年销售整体仍将保持平稳,预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。其中,一、二线城市销售面积走平,三、四线市场虽趋势向下,但不会大幅失速,而头部房企的销售市占率仍有可观提升空间。中金公司预计,行业10强、50强和100强房企销售市占率将分别由2019年的29%、61%和72%提高到2020年的32%、68%和79%,其中行业3强房企市占率接近14%。

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